我们的嘉宾已经入位，我们有请我们嘉宾互动环节的主持人黄花女士。同时我们也欢迎我们的媒体朋友可以写下你们的问题，呆会儿可以进行提问。

　　我们有请我们尊敬的陈之泉会长。

　　【王　平】：大家再一次掌声欢迎陈之泉会长，他是我们的房地产的前辈。

　　【主持人】：谢谢。我们现在在台上更是份量十足，我们有请我们的黄花女士为我们主持以下的环节。

　　【黄花】：各位上午好，今天在在这里非常幸运，台上的嘉宾是老朋友，台下的嘉宾也是老朋友，中国的地产发展了10年，他们是亲为者也是推动者。今天我们在这里探讨是关于城市区域和房地产发展的话题。我们台上嘉宾所在的企业他们的身影已经在全国各个地方有他们的身影。我有这样的一个感觉，在台上的嘉宾他们都非常的忙，他们每天都穿梭于全国各个城市。我们这里有一个嘉宾昨天还在外地，今天早上一大早就来参加我们的论坛，非常感谢。有请鲍文格先生为我们谈一下房地产行业一些相关的话题。

　　【鲍文格】：我就从一个公司怎么思考这个方向去谈几句话。区域选择是一个公司整体的商业模式的其中一部分，也就是说，这个是公司战略发展选择的其中一项指向。这个公司的发展战略假如是以资本化运营带动它项目运行的话，事实上他选择收购对象的公司是大于这个区域选择的。

　　也就是说，这家公司的现金流、定价是大于这个地块未来带来的现金流的。因为收购公司，是只要你达到了一定比例的股份，就可以在上市业绩上合并报表了，所以这个跟公司的整体发展战略是关系的。假如你选择了以项目事业操作为主的话有这就要看这个公司的经营理念了。

　　在进入地域发展的时候，一定要在公司内部有一个产业化的操作链条，才具备对外扩张的一个条件。所以我认为在一家公司在选择发展战略不一样，就会影响发展区域的选择。这样的话，就代表了一个公司在选择区域发展的一个新的思考。

　　就是说，公司参与否一级开发，一级开发和二及开发是连动的，这样的利润和开发算出来是不一样的。有的开发商开发出来以后，他只是算成本给你的。一级开发和二级开发是不一样的。这样的话，就设计到公司商业模式怎么操作、项目怎么发展的一个思考问题。

　　我认为在选择区域的时候，希望这两点对我们公司的战略发展选择有一定的帮助。我就说这么多先带带观念，然后再互动。

　　【主持人】：我们在座的各位专家，他们所处的角度和视野都有所不同。象刚才鲍文格先生提出了合生集团的一些规律，从这里可以看到，富力地产近来的发展，我们也知道有很大的影响，我们想知道富力地产是以什么样的标准去选择房地产发展区域的？

　　【陆毅】：如果简单去讲的话，我是非常赞同房地产公司在涉及整个产业链和资本的扩张的，这个是一个强大的支撑，我们有这样的一个经验，有这样的一个信息，我们才可以去才能去开展这样一个项目。因为有广州的经验，也使得我们在北京很快扎根了。我们也看到，北京与广州最近两年的发展是持平的。持平不是一个数字的概念，更多的是我们的资本，也为整个集团在做区域扩张，包括在本土广州的进一步发展也打下了非常结实的基础。也包括我们最近在广州连续拿的地，如果没有这样的一个支撑，我想我们是很难的。也包括政府的一些配合，也使得我们在整个区域扩张之中，能够让我们把固定的资源用得上。

　　第二个是通过区域扩张我们看到了世界有多多大。我们以前出去的时候，3年以前，我们出了一个支撑之外，可能那个时候想得最多的是我们怎么去支撑我们的楼盘？就是现在说的底气十足，这个是我们跨出广州非常关键的一个阶段。当时老板、公司也好，我们有一个概念，不管怎么样，公司全力以赴都要去搏，不行的话，我们就打回广州。

　　但是事实上我们做到了，做到了以后，老板现在经常用北京的一些经验去激励广州的同事，说北京的楼盘做得怎么好，每次开会的时候，都会用北京的经验举一个例子。我们所说的人所创造的财富，就是我们北京的楼盘等等。这两年，我们北京和广州的发展基本上是持平的，北京发展了12年，广州只发展了3、4年。

　　北京的市场状况或者整个房地产的发展完全可以给广州带来很多新的东西。不管是北京的楼盘、风格也好，包括整个北京房地产公司的领军人物也好，也包括北京的媒体，给我们的感觉和广州还是有区别的。

　　所以我认为在区域扩张的时候，把产品、品牌做好的同时，其实会给你带来一些新的同志，带来你固守在广州的另外一些东西。

　　另外一个就是我们在固守之中我们看到了很多机会，广州的房地产发展大家都用理性去形容，但是现在我们用单一理性的话是不能完全扩大我们的规模的，现在我们是有计划的对外扩张，包括最近几年的一个开拓，我们现在除了北京以外，还有天津、重庆等等。

　　我们现在就是稳守富力，这个是有很大的关系的。我们借着去年上市的东风，我们也希望记者中国的房地产股在香港都一直看好，包括香港的股价，我们希望在中国在海外投资者的心目当中，我们希望塑造更多的品牌形象，得到更多的关注与支持，这样的话，我们就可以稳步的向外发展。这个是一个最基本的战略。

　　【主持人】：谢谢陆毅总经理。通过这个我们可以看到，富力地产以前进入北京市场的时候遇到的一些问题。我想下面有请梁上燕女士谈一下（新路湾）进入北京的时候的一些情况。

　　【梁上燕】：我想企业发展有各自不同的战略。自从5年前，广州星河湾开始的时候，我们就希望做长，做精。我们希望这个企业要做得很强大，我们希望企业从规划、园林、开发，用5年时间去打成。

　　今天听了台上的领导的发言，我发言很深。我们推出广州星河湾的时候，我们是希望能够给大家共同方向。我们都知道，土地的使用是非常有限的，我们希望在拿到每一块地的时候，要精耕细做。我们以前是5年一期，现在是一年一期。我们不希望几年之后这个成为一个垃圾，影响城市景观。我们希望这个项目在70年以后还是一个非常美丽的景观。

　　在星河湾的无论哪个区域发展，我们都会保留他非常美丽的环境。我们希望能够给到我们星河湾的业主一个增值的机会。从一开始的选材用料也包括社区的可持续的发展，也包括很多方面。包括今天很多专家到场，我希望他们给我们策划一下。这样的话，就可以保证这个租金在一年一年的往上涨，但是我们的业主是非常受益的。

　　还有一个就是做房地产企业，就是希望进入星河湾的员工、同事都有不断的增值的骄傲的。

　　最后一点就是我们在社会中每年有很多的输出、广告等等。一直到今天，我们在北京的公司的提案研究以后，我们希望把广州的星河湾搬到北京。我想一个企业在发展过程中，首先是企业的发展定位是非常重要的。因此一点延续的话，这样也可以延着这条路一直走下去。我们希望更大的一点分享，北京和广州开发的最大不同在哪里？我说北京是否是占的更高、看的更远，不光是眼前。如果我认为把眼光放长远一点的话，结合到整合城市的价值，这样的话，无论是对媒体、业主、开发商，将来都会有一个最大的收益。

　　【主持人】：宏宇集团是一个非常特别的企业。它的经验、很多理念性的东西，我们认为对中国的地产都产生了很大的一个影响。下面我就想请从珠江三角洲到长江三角洲，最后到梯度的开发也月来越受到重视。从房地产发展企业，到区域的中心，我想请王　平秘书长给我们描述一下，好吗？

　　【王　平】：这个题目非常大，我暂时不能给大家满意的回答。现在这个时代叫没有调查研究就没有发言权。调查研究是什么呢？一种是实际调查，一种是纸上调查、网上调整，这个的话是调查出来的呢？还是拍脑袋出来的？有很多东西是这样的，因为我没有进行大量的调查研究，最近协会也有这样的想法，就是有很多学生在实习，利用他们实习的力量对全国我们关心的问题让他们调查出来，然后我们再分析。

　　刚才的问题，我就是拍脑袋不是研究的，就是中国的梯度发展。我们会发现一个奇特的现象，是先从小城市入手，跟国际的发展趋势看，国际的发展趋势是重点的卫星城的卫星城。去年我说了这句话，现在我体会就更深刻了。对我们来说的话，到底是什么？就应该说是省会城市以外的、地级市以外的城市的发展，但是这些城市的发展经不住大城市的发展中遇到的问题。

　　我特别希望我们不成熟的时候，宁可发展东部，东部损失一点，比如你赚一块钱我们拿三块钱我们也认了，但是西部就不行。所以我宁可保护西部，用东部赚的钱去保护西部都是值得的。

　　我认为我们要有重点，就是我们不要全面开发，没有重点的开发就是没有开发。有重点的开发才叫特色。中国最不主张的就是边设计边施工。

　　我经过纸上调查，中国和德国人最大的区别就是，一边干，一边想，中国的做法有很多不完善的地方。我认为梯度不是按顺序就最好，很可能是大城市完了就是小城市，不一定要按顺序。

　　【主持人】：王平秘书长给我们提出了开发当中的一些模式，房地产开发跨区域的投资也是同样巨大的，我想知道陈之泉会长在9＋2这一块的话，对这些企业有什么话说？

　　【陈之泉】：为什么要考虑9＋2，这个就是当前经济发展的需要，区域之间的融合，区域之间的交流，过去是小范围，小的珠江三角洲后来扩大到大的珠江三角洲，现在考虑到9＋2，以后还要全国、全世界。

　　因为在有一个限制的范围之内，它的资源、人才、技术都受到了客观的限制，发展的水平也受到了影响。现在人才水平的提高、资源尤其是建材环保的程度在提高，在小范围之内，融合各方面资源的综合，难度很大。在大范围之内，把所有资源优势资源的组合可能性更好一些。

　　产品的水平更高一点。所以现在世界发展的趋势是经济没有国界、技术没有国界、人才也没有国界。我们要扩大范围，使经济更好地融合，产业更好地发展。

　　另外一个用以就是范围扩大以后，我们的员工不能只描准大的城市。现在根据温家宝做的政府工作报告，就要发展社会主义新农村，我们的国家非常之大，光城市富起来不行。更主要的是农村也要富起来，我们要扩大范围，眼光不只是在定大城市，还有边远地区、农村，只有农村和边远地区发展起来了，我们的国家也就发展起来了。只有大范围的考虑，这样的话，发展才会更好。

　　【主持人】：谢谢陈之泉会长。我们一方面看到广州的企业，一方面也看到了外地的企业。或者是具有广字背景或者是央字背景的，也是需要扩大眼光的。我们这样的话，我们看到广字化的企业，如果要央字化的话，我们要怎么去客户这些问题？

　　【陈洪志】：企业是一个全国性发展的企业，企业有一个运行机制，在这个过程中，房地产作为当地建设当地消费的企业里面，我们从一开始就定下了本地化发展的一个蓝图。我们在想是人的本地化，企业发展资源的本地化，市场的本地化以及文化的一个本地化。在这个过程中，还不是我们单纯去想我们需要一个本地的团队在怎么样运作，而是我们在构建这个本地化的大舞台之中的构筑企业的最基础的一个管理机制，从最基础的（受体数）管理机制，到一个职业化的管理团队，这个是一个最彻底的本地化的操作。与我们的同行相比的话，我们对本地的理解可能我们远不如外地的发展商来得更透彻。所以基于这一点，更重要的是我们我们在这个过程中怎么样更纯粹地融合到这个空间里面。在这个基础上我们寻求更广泛的一个发展。我们在发展之中需要的一个桥头堡建立起来，我们要做到发展一片、成功一片，这个是我们在本土化本地化发展中的一些体会，谢谢。

　　【主持人】：房地产行业和其他行业一样。当时光大地产提出的大榕树下，这个口号提出到今天已经深刻地印象再生了广州人的心中，这样一个具有央字背景的北京的开发商当时是怎么对消费文化理解的？

　　【黎文江】：现在到广州市场是有7个年头了。我想结合以前的一些体会，谈一下。我给自己提了一个问题，第一个我们来到广州是我们把广州作为一个项目，还是作为一个开放城市。我们是作为一个占有的布局，从这个布局。

　　第二个我们进入一个新区，我们是本着机会去做还是我们想扎扎实实去做事。

　　第三个就是我们怎么样看到过去20年成功的经验或者是一些教训。我想就象我们自己所思考一样，我想目前的绝大多数的公司都是从自己的实际利润方面去考虑的，而我们想到的是有一个企业结构的问题，开发问题，甚至是企业核心价值观念的问题。

　　我记得我之前给一个朋友交流过，作为一个大的公司，应该有一些大的占有，因为现在整个社会都热起来了，我们不会热热的发烧，但是在这个行业冷的时候，我们应该不会冷得发抖，这个是一个很重要的问题。

　　一个很强的企业，除了做强以外，不光是要求速度，也要求耐力。所以我当时想的就是这样，第一个我们当时不是把广州作为项目公司，我们是作为一个重点的项目布局来的。

　　我的第二个问题就是我们进入广州这个区域确实有很大的危机感或者是很强烈的危机感。我个人很崇拜一个人，他说，做永远要保持倒下去的危险。所以我认为这些都给了我们很大的体会。因为当时我们来广州我们就强调了三点，第一个是我们能不能进来，第二个我们能否站住，第三个是我们是否能够有发展？我们希望我们能够进得来，然后有慢慢的发展，然后慢慢站稳。

　　我认为我们所有在座的企业，包括光大，因为我们能够来到广州，如果我们把这个当做一种资源，就是我们的智慧。

　　我们不管是成本运作还是管理，所有的方方面面都是我们值得学习的。

　　刚才梁上燕总也说了很多，它的起点很高，站的也很稳。我认为来自南北的开发商，都有很多值得交流和学习的地方。我们可以去做产业化和标准化，更多的是实践和经验，需要去体会的，而不是房地产具有非常强的地域性。

　　在我们中国，竞争最激烈的应该是家电行业，特别是彩电，经历了很多的洗礼。包括我们说的价格战、服务战、渠道战等等。

　　我们能不能经受这种考验的话，是需要探索的。我们能够进入广州希望能够学到一些东西，我们刚来的时候，我们给羊城晚报的崔总给我们写了一篇文章叫做《一头来自北方的狼》，但是我们的老板说我们应该做“一头来自北方的羊”。

　　现在这个行业发展得非常快，我们没有时间去思考我们以前的经历。今天有了这么一个好的论坛，让我们可以回首一下我们一路走过来的经历，是非常好的。

我想今天我们也这样的机会，大家在一起交流、反思，我认为这个对我们广东开发商来说是一个很好的机会，我也希望我们广东的开发商能够永远的、持续的走在全国的前面。

　　【主持人】：WY国际公司的业务在构成的区域里面也更为复杂一些，伍晓红女士能不能给公司的视角来谈谈跨区域的开发方面的问题？

　　【伍晓红】：WY是96年开始在广州进行项目的。当时我们的话，是没有分区域的，我们没有说立足于哪些城市，在哪些城市开发，我们的项目都是当地的一些比较有实力的开发商或者当地有背景的项目，这些项目条件都是非常好的。是一些比较中心的项目。近年来，情况有了很大的变化。就是我们的开发商初具实力以后就开发向外地发展，我们就是和外地的甲方开发异地的一种情况。

　　我们碰到很多的情况，就是看到开发商有机会的同时也面临一些不同的困难和压力。我想借这个机会也跟大家分享一下一些常见的情况。第一就是从先进的市场来，就是从大的城市多来，现在往往是往二、三线城市去开发，往往就会取得有落差，就是房价方面的问题。

　　我们认为很多市场看起来相对比较落后，但是它相对还是有一些资源有很多的辐射的潜力的。比如象天津这种辐射一个是说从外围对这个城市的辐射，比如说天津，廊坊其实它的市场可以不只当地的，可以向北京、周边的城市发展。如果你去北京的话，可能去廊坊更快，这个解决对周边市场的辐射力。另外就是象云南、海南等等的气侯比较好，有优越的资源，这些地方就是消费力比较地下，消费有限制。就是把这些这么好的资源利用好的话，这个利益就不只是当地的，这个就是全国性的市场，发展得好的话，可以面向国际市场，就是比较好的旅游资源、国际资源。

　　另外一种情况就是售价情况。我们在售价方面压力是很大的。我们WY做了很多产品，我们做了星河湾等等项目，大家的感觉就是我们做豪宅的，我们公司应该来说是在售价很高的象上海、北京、深圳、杭州我们是有项目，但是我们有市场。我们80％、90％的项目都是在这些区域。我非常赞赏刚才两位领导提到的观点，就是在这些地区我们不是因为我们要便宜，我们就要冲着便宜去做，我们不是这样的。我们应该把我们先进的资源、高水平的设计开发的能够带过去，我们重复当地的低水平开发的话，我们去是没有意义的。我们也不能提升当地的水平。我们应该有前瞻性，因为现在看到的是一个非常低的市场，随便怎么样都可以了，就是门槛比较低，但是我们现在应该看到，现在不只是我们在打这个市场，我们要看到未来的竞争水平不是象我们现在的市场，应该从更高的方向去竞争。

　　我们在南京、武汉都有做过很多项目，人家说WY的售价做多好多好，我们不可能超出当地售价的范围。我们要挖掘当地的材料，用当地的物种，我们框架有困难的，我们就会用另外的一些产品，就是种种的办法去造出高品质的产品。

　　第三点我们碰到的问题就是很多项目的起点非常低。就是有大片的区域给你开发，但是没有人去，没有配套，就是整个成熟的程度很低。大家往往我们的一些大盘都在郊外，或者城市相对落后的地块、片区，这样的话，我们就承担了开荒流的角色，我们的政府也希望我们的开发商开发一些比较落后的区域。这样的话，不光是这个项目本身，是带动这个项目板块的的经济。

　　地域是不可能独立的生存，就是单个的功能独立生存，必须要有一个经济链，能够激发它的经济活力的。就是有居住的必须要有工作的机会及其他的配套，一系列的开发能够结合在一起形成一种经济链条，来激发它的片区活力的。

　　另外一个就是你的吸引力在哪里，因为你要移民，片区做好了，你怎么样去吸引移民？我们在郊区的话，我们吸引的是城区的居民的话，我们就要给他们提供一个好的生活环境、非常舒展的生活空间。这个是一种。如果我们信吸纳周边比较穷的居民的话，绿水青山他都拥有了，他往往向往的是城市的生活配套，就是好的教育设施，就是非常有城市时尚的生活的这样感觉和配套。所以我们就能够把握和抓住不同消费群的希望来营造吸引点。

　　第三点就是这么大的片区是从零开始的。我们在杭州的一个项目是以旅游带动点的项目开发，另外一个是厦门的一个海岸的项目，这个区域从来不是一个高档的区域，我们怎么去跟别的项目竞争，我们就要从零开始。我们要有一个高品质的社区，吸引城市里面的人来这里面住，把整个地区的档次带起来，这个的话，就达到了我们的目的。售价的话，就跟城区持平了。

　　还有一个就是竞争的态势，不光是你看到了，别人也看到了。往往这些集团都是非常有实力非常有抱负的，大家都面对面去在这个市场，去谋求生存空间的话，竞争事态是非常严峻的。

　　这种情况的话跟我们区域发展也包括政府发展的情况是非常相似的。我们应该采取差异化的竞争，我们应该象国外多吸取一些经验，比如德国三个小镇，都各有特色。每个小镇都有自己的特色，这样就可以形成一种差异化，这样就是一种差异化的竞争，因为他们都有自己的特色。

　　我们回到华南板块，大颚都集聚在一起，这个的竞争是非常严峻的。

　　【主持人】：谢谢伍晓红女士，给我们谈了这么多，包括片区的开发等等，这些应该是值得我们注意的问题。跨区域的开发已成为我们现在考虑的一个重点的问题。在区域的同时我们也更多地考虑到来自于各方面的风险，规模做得越大，可能风险也越大，可能来自于成本控制，也有可能来自于管理、企业文化，项目品牌等等方面，在合生的发展，近年给了大家非常大的一个想象空间，怎么样在保护快速发展的同时，怎么应该怎么去控制这种风险？

　　【鲍文格】：我们合生在区域选择上，定了一很多区域是有很多的风险的。三大的核心圈就是环渤海、京天唐等地的发展，各地的公司有不一样的布局。我们公司也考虑到了几个方面的问题，首先是我们公司在广泛幅度方面，假如多个城市对于公司的管理幅度是有一定的困难的，造成你失控的方面，因为这个跟公司的组织架构是有关系的。

 我们公司主要是在更多总部的整体的一盘棋的发展角度，以后可能会在区域中心发展前提下，地区中心转变区域中心城市的带动下去带动公司的发展。这个可能跟万科更多的是放在项目公司。这些管理模式不一样，我们的风险也是不一样的。

 另外一个就是关系生产力的问题。我们在四个城市为主，我们跟政府、以及其他的方面是有很大的区别的。我们在中小城市对于未来我们是有很大的帮助的，从这个角度我们是去风险与扩张的权衡的。

　　【主持人】：刚刚鲍文格总说了跨区域方面的一些做法。提出了一些新的问题，比如咱们公共事务品牌的运作，就这一方面，富力近年来的探索给各位有一些值得参考的经验，请陆毅总谈谈咱们怎么去控制品牌的风险问题？

　　【陆毅】：企业在发展的时候，怎么样去把自己的形象摆在公众的面前，其实我们本身在其他几个城市的扩展之中也遇到过这个问题。包括这两年不在全国性的一些活动中露面的话，很多人多不知道富力是一个什么东西。这个是一个很大的问题，我们是经过了两、三年才走出去，这段时间里面，我们除了在北京参加一些大的活动之外，在全国性的一些活动之中，我们也自己一个参与者出席。

　　作为一个新的公司面世的话，两三年其实是一个非常短的时间，但是在品牌建立的过程中，有些东西是你不得不去承认的，你也必须要做很多的工作才能达到相应的效果。

　　因为一个外地城市来说，除了经济状况，它可能不了解你是否能够按期交房？你的公司实力怎么样？大家的认知度怎么样？这些都是开发商非常需要重视的一个问题。

　　刚才的主题里面有一个就是对外扩张的问题。我举一个例子，就是对企业品牌的宣传，我们跟北京的同行、媒体坐在一起，我们最开始都没有什么话讲。但是他们的话，地上有一个坑，他都可以给你描述一个美丽的风景出来。

　　我认为王平先生的发言好象刮了一道阳光，给我们带来了希望。

　　我认为北京的开发商能够提供给我们南方开发商的最大的帮助就是他们在品牌的宣传上的力度和方式，我认为夸张说，本身我们公司也有很多有点，就是使得国际上的人来了解我们公司，包括做设计的时候，有两家公司都说了同样两句话，在中国很难找得出数据这么漂亮的一个公司。

　　所以我们近来讨论了一个问题，富力地产有很多很优良的东西，但是我们这两三年在广州我们做了拓展，我们利用自己的优势，广州的媒体朋友我们都取得了比较好的口碑，也取得的一定的成绩，我们是比较自信的。

　　但是我们也同样面临一个问题，但是当我们走出广州，我们同样面临很多的问题，就是北京的媒体和广州的媒体应该是有很大的区别的，北京的行业规则跟广州的行业规则也是有很大的区别的，所以我们一直在努力去做。

　　【主持人】：我记得我曾经采访过陆毅先生，记得你说过的一句话，就是“风险每天都存在”，关于我们的内部管理体系，我们应该怎么去做呢？

　　【陆毅】：包括社区也好，包括其他东西也好，你的楼盘太多了，我们可能每天都会遇到几十个危机出现，有时候半夜我们的同事也会接到电话，扰人惊梦。这个问题的话，就好象我们刚才所说的，关系实际上就是一个生产力，我们认为架构和体系，也包括媒体的关系网，还有政府的一些关系网，我们看中的是一个品牌的运行机制。

　　好也好，坏也好，好的话，我们就讲多一点。举个例子，假如我们有些楼盘假如有什么问题，因为我们不是负责楼盘的、也不是非常社区的，但是我们希望我们的一些同事把所谓的真相告诉我们，然后我们会让我们的媒体朋友、政府的父母官第一时间去了解事实的真相，然后再做一些相应的报道。这个也是需要关系体系里面必须要完善的。

　　举个例子，我们媒体的了解高度和我们崔总的了解角度是不一样的，就是事实的真相，这就需要我们崔总去指导一下，怎么样把这个报道报道得更好一点，这个就是危机的处理。

　　这个的话，就是一个企业的危机处理方面，处理好了的话，就会达到一个很好的效果。假如有两块地，这两块地能给富力地带来什么呢？就是股东的收益，然后就是企业的持续发展。

　　作为我们来说，就是必须从各个的角度包括我们的地产记者也包括我们经济部的记者也好，就是报道的动机问题。如果我们没有一个非常好的沟通，你只能在地产版里看到我们富力。

　　【主持人】：在外界眼里，陆毅的生活是非常丰富的，手下美女如云等等。广州房地产在快速发展的时候，包括优秀的职业经理人，他的生存、适应能力都是非常强的。我问到一些北京的朋友，他们说，能不能请我们的梁上燕女士出席一下，就是我们项目的运作、营销上来，我们就是认为宏宇走的是完全不同于以前的一条路，在这条路上，如果要学习的话，咱们应该看到内在的东西是什么呢？

　　【梁上燕】：这个跟宏宇的创新是有关联的。记得在97年的时候，我们在北京如果拿不到状元，就走路回广州。很幸运的是，北京的星河湾在北京成功了，无论是否买房子，他们都会去星河湾参观、学习。

　　咱们中国子房地产开发毕竟是在这10年、20年真正的快速的发展的。什么叫做一个高品质的社区？尤其是在北京，有这样一个平台，跟国际接轨以后，大多数的业主群都是来自海外的背景，还有一些投资方，这个就是一个很大的挑战。我能否被部分被淘汰，我想这个是所有的企业、老板每一个员工都应该去重视的。

　　我们应该想我们能够跟国际接轨这个是一个目前应该重视的方向。我接触过很多企业，他们一开始是都没有信心，拿着钱都不做。就跟一个老板说，怎么样做得更踏实，把我们的观念拉上来之后，应该怎么走等等问题。

　　我们宏宇的话，就是扎扎实实地练好基本功，这个是能够作世界上拿得出手的。这个跟很多的企业路子是不一样的，希望我们中国的企业能够在世界上拿出一些值得骄傲的产品，谢谢。

　　【主持人】：宏宇在营销方面做了很多非常规的动作，这些动作对咱们项目的销售和品牌都起到了一定的作用，你是怎么看待对我们平时没有太多意义一些企业平常不知去做的一些动作呢？

　　【梁上燕】：我可以说在未来的话，是越来越深入了。这个是我们必须要走的不常规的路子，我们不要求别的企业一定要走这样的路子，要给北京接轨，在北京这么大的一个城市里面，我们一定要锁定目标。我想对任何的盘对大的楼也是非常有效的。在未来的路上可能会走得更踏实。

　　【主持人】：其实我们不光是在北京，就是在广州，好象我们的光大，从产品乃至生活的形态上来咱们给他们的一个系统的东西应该怎么去理解呢？

　　【陈洪志】：我想包括光大地产在广州，也包括我从事的行业，包括我们中海还有一系列的项目，其实我在去年也非常关注星河湾在北京的一些情况。就是说他们在北京的一些尝试，那种渠道确实给我们很深的体会，我们是学习和了解，对于我们下一步我们应该怎么走向，我们当时提高乐观很多设想。其实当时我给我所有的同时提了一个问题，如果光大的江景如果出了谈资源以外，我们还能谈一些什么？

　　在这个基础上我们做了一些设想，我们怎么去做产品，做什么样的的产品，然后才去展示我们的产品，之前我们做了很多的工作。

　　随着广州经济的发展，生活水平的发展，一些中产阶级，我发现找不到适合他们的一些产品，就是产品的分化，要么就是豪宅，要么由于档次比较低的。当时我们就探讨了一些问题。

　　【主持人】：先打段一下陈洪志总。我们王　平今天下午在北京还有一个会，所以我们今天对他的到来中心的感谢。

　　【王　平】：对不起，我最不愿意中途退场，但是今天要抱歉了，希望今天是最后一次。

　　【陈洪志】：我认为这样做的话，是一种尝试，我们做了一个尝试，也增加了很多内容。这个就是我们在广州市场的几年当中积累的东西。这一切要感谢所有的开发商给我们的体会。

　　其实我个人而言，我非常喜欢参加类似的交流活动，让我们有机会去做尝试，我们4月22号即将推出的光大榕岸，希望广大的开发商朋友去给我们我提意见，最终把产品做好，实实在在的把产品创新、技术创新，做得更扎实，谢谢。

　　【主持人】：在企业大规模当中，我们企业必须面对的一个问题，就是企业品牌该如何跟项目品牌结合的思考，在这个方面，新世界在这方面也是非常引人注目的，请梁国强总给我们谈，你们是怎么在这个问题上两者简的的？

　　【梁国强】：新世界进入到广州，或者是进入广州拨打市民的视线还是短短的10年时间。一个企业的发展更重要的不是说在这个项目上我们要做一个什么样的产品，具体到产品的环节，我们很强调一点就是提供生活的方式，提供这一种生活方式往往带着深深的烙印就是这个企业的文化观价值观以及它在生活引导在整个市场的过程当中怎么去谈这个事情。所以我们在这个方面我们我们更多是让我们的市民去了解新世界的发展观，新世界的房地产产业化发展观，我们的审美观我们的价值链的形成。

　　看到我们在最近两三年的一个过程里面，我们也看到了很可喜的一点，我们更消费者有了更好的一个交流和沟通。通过不同的个性化需求的满足过去提炼出每一个开发项目所不具魅力的儿品牌，给我们的业主一个清晰的完整的系统的概念，他究竟选择了什么，他选择新世界他选择新世界的社区或者是新世界开发的某一个项目，最终可以预期到什么样的生活，可以满足到什么样的愿景。这个是我们过去在大品牌、小品牌方面的一个探讨。

　　【主持人】：谢谢梁国强总。我们现场有一位非常伟大的房地产顾问黎文江先生。我们在进去一个市场的时候应该考虑哪些方面的问题？

　　【黎文江】：这个问题应该是我们集团的×位先生出席的，但是他出差了。如果由他来讲的话，可能就比较精彩一点。我到外地接触比较少，我就根据自己的理解说一下吧。

　　房地产投资或者开发有四个方面的东西，一个是土地、资金、市场、政策。这四个方面解决好了，你的投资、开发就有把握。

　　作为土地和资金方面，这个是首要的。但是对市场的敏感度，对政策的理解和把握，运用是一个比较深层次的问题。

　　所以合富辉煌作为一个顾问机构，我们就可以帮助开发商配合他们的工作，其实这个起步也不是很长的时间。为什么能够发展到上市，有一个很重要的情况就是它的发展，5年前就开始加速向外发展，现在已经有15个分公司，为20多个地区服务。

　　在全国的销售任务，就是广州只占了一半，去年完全了130个亿的销售任务，广州是60亿，所以说外地的发展的话，是一个很大的市场。对市场的理解，特别是现在特别重要，因为刚刚开完人大，刚刚制定了第十一个国民经济和经济发展的规划发展纲要。

　　各个城市都有五年的发展规划，我们就要根据各个城市的规划来考虑我们的投资，以及发展情况。就广州的话，就列了10个重点发展区域，珠江新城、广州新城等等。我们根据政府的思路根据它的发展的思路去考虑我们。

　　听说天津滨海地区有一个发展计划，就是十一五计划，这个是不错的。

　　另外中央说要崛起，我们就要去寻找区域。合富辉煌我们今年要发展东北、西安等等。另外我们要发展跟当地的政府、开发商要密切配合。所以我在这里主要说的一点在四个方面说，市场的敏感度、政策的把握，是希望能够提供给大家一个经验、意见。一定要把握好政策方面的东西，你才能够顺利的发展，才能根据各个城市的规划、各个城市的发展来考虑自己的投资计划。

　　我能体会的就是这么一些，谢谢。

　　【主持人】：今天上午的论坛非常精彩，时间也快到了吃饭的时间了，我想说咱们每个嘉宾对咱们未来的投资做一个简短的发言，好吗？

　　【伍晓红】：我认为有时候开始不缺实力、资金、政府的支持，往往缺少的就是主意，希望我们的经验、眼界、能够给开发商业一些帮助。

　　【黎文江】：跟着城市的发展而发展，跟着城市的进步而进步。

　　【梁国强】：具有一个成熟的发展观，带进一个成熟的社区。

　　【陈洪志】：我希望我们的开发商都能够做得实、做得强、做得大。

　　【陈之泉】：创建企业品牌，创建城市地表上的建筑，关键是要可持续发展的规划、设计、施工、管理、实用，每个环节全面贯彻可持续发展，谢谢。

　　【梁上燕】：我想现在遇到的发展机会对于无论是台上还是台下还是每个开发商来讲，都是非常难得的。我想对未来来劲，幸福还在我们手中，所以大家一起创新吧，所以希望未来大家都能够有更好的发展。

　　【陆毅】：我们看到了外面的世界有多大，也希望在未来的区域扩张之中能够吸取到非常好的经验，这个经验能够真正落实到我们广州的房地产，谢谢。

　　【鲍文格】：总结一下，两句话。我个人的感觉就是第一句话区域的选择或者项目的扩张最重要的是公司的评价系统，就是为了我们股东的利益，这个是公司的发展，这个是第一句话。第二句话我日伪在区域发展选择上有一个很关键的属于商业模式的运作和创新，我就是这两句话。

　　【主持人】：谢谢，谢谢上午的各位嘉宾，也谢谢下面的各位同行，包括崔姐，我们也希望就是说在我们房地产企业跨区域开发的时候能够一路走好，能够平平安安，能够稳定发展，谢谢。