今天是南北开发商都有，所以今天是南北开发商对话。先请几位介绍一下自己的项目，进展情况和特点。还是先从万科开始吧。

　　【席彬】：各位网友朋友大家好！今天是我们天津春季房交会的第一天，我是万科水晶城项目经理席彬，我们这个项目在天津做了三年了，今年这个项目进入收关阶段，我们的项目坐落在天津的梅江区。这个项目最大的特点，就是我们的产品，主要以万科的专利产品花园洋房为主，进入今年最后的收关阶段，我们的主要产品是花园洋房。包括现在正在销售的小面积公寓等等，总体来讲，目前的销售情况还是不错的。今年我们想给这个项目，从销售这个方面和企划推广方面，能够给大家一个非常好的圆满的定案。

　　【张小明】：各位网友大家好，我是天津静安房地产有限公司总经理张小明，今天能够参加房交会系列论坛，南北开发商对话，我觉得很荣幸，我作为上海到天津来开发的一个房地产开发企业，我们项目经过一年半左右的操作，目前已经开工，将在两个月以后实现销售，我们今年参加房交会的目的，是为自己的企业和楼盘品牌宣传造势。作为上海的开发商到天津来，我觉得我们企业，应该本着一个服务天津，开发天津，这样一个基本观点。我们想把上海的开发商品房的心得体会，通过楼盘这么一个产品，来推介给天津的人民、天津的业主，让他们能够熟悉我们海派开发的风格和特点，我们这次开发的楼盘，坐落在天津的老城厢地域，有文化底蕴和丰富的历史沉淀，我们现在，在老的地块上开发新的商品房，我倍感无限荣光，为天津建设也添上我们浓重的一笔。我们开发的楼盘根据老城厢的特点，也根据我们企业这几年，在上海旧区改造的一些心得体会，我们开发楼盘主要是在于我们的楼盘特点，称之为经典。我们的宣传广告里面，有这样六个字叫海派、静安、经典，我们想希望我们的楼盘，可以有耐久性和较长的实效性。是很经典的一个楼盘。我希望，通过楼盘推介，也希望各位网友包括广大的消费者，对我们的开发商有什么意见和建议，多给我们帮助，谢谢大家！

　　【杨泉】：大家好，我来自天津泰达万通房地产开发有限公司，我们公司是由北京万通物业，天津泰达集团合资的一个企业。我们万通在北京，可能大家都比较熟悉，就是冯仑董事长，也是做了十来年的房地产开发，主要是做高档住宅。我们一直被誉为是“中国高档住宅的领先者”。在北京也做了一些很多知名的项目。也很荣幸，我们在2004年进入天津，参与到天津的城市建设当中，很荣幸的能够参与海河开发，在天津的起源地，在河北大街与三岔河口，开发我们的项目。我们希望通过我们的努力，能够将我们万通的一些开发的经验，做一些非常有特色的产品和比较好的服务，能够提供给我们天津的客户，也希望大家对我们多多支持，谢谢大家！

　　【主持人】：今天既然是一个论坛，我希望三位能够畅所欲言，接下来一个环节，希望三位可以进入一个PK阶段，因为三位的项目都是高档项目，而且是分属南北两个片区，像张总和杨总是北部片区，席总是南部片区。两个片区都是高档项目，在针对的消费人群方面有什么不一样的地方？

　　【杨泉】：谢谢主持人。到这儿之后，我们对整个区域，其实当时心里有很多的疑团，尽管说这个地方有很多的特色，但是也有很多的弊端，这儿最大的特色，我们整个泰达城周边本身，是海河改造的第一个节点，运河经济文化商贸区，在河的南岸是一个古文化楼的商圈，这是海河改造的第三个节点。在我们的南面是老城厢，比如说富力城，静安集团在那里。在北面是一个公园100平方公里的改造，在我们的西面，也是作为天津市政府投资的一个项目，在这样一个大规模投资当中，以泰达城为核心的1.5平方公里，我们有1500万平米，政府企业投资了800亿，在这个区域里面，未来将会成为一个功能非常丰富的一个城市经济地带，我们对这个地块是我们认为非常有意思的。另外，从我们自己所在的区域来讲，本身是天津的起源，感觉最深刻的就是很多路，都是一直通向北京。在路的拆迁过程当中，挖出很多石头，这个地块承载着天津600年的人文历史，怎么样把人文历史以及位于都市中心的位置，以及周边的两河环绕的这种自然环境结合起来，提供给我们一个高端客户，或者说我们未来的客户，一个非常真实的一个城市地带和真实的都市生活，这是我们所要考虑的主要的问题。对于我们未来客户的定位，我们称之为“三高”，高文化、高知识、高学历，也是非常高的文化品位的人群。我们在这儿会提供一种都市的生活状态，非常的国际非常的现代，我们的口号是世界的、未来的、天津的。谢谢大家！

　　【主持人】：现在您还是接着说北部区域，一会儿来说南部区域，刚才杨总说了面对三高人群，您作为来自上海的开发商，既有南派的风格，又在天津，您怎样吸引一些高端的人群？

　　【杨泉】：谢谢主持人。我感觉天津南北地域之分，也是天津市政府，为了改造天津的旧区，也为提高天津人民的居住水平，实际上在梅江划出一大块居住区，居住用地。另外一个大手笔就在老城厢，包括海河改造，像三岔河口大规模的拆旧房，给我们开发商提供一个很大的空间。我对其他的城市没有仔细的考察过，像这样大规模的旧区改造的，我可以说天津算不上中国第一，应该也是第二第三了。

　　北部区域主要的特点和南部区域的特点，南部的，我认为是一个新兴的开发区，新兴的区，是适合外来人口，外界的人士，各种高端人士居住，在我们上海也是这样，但是老区旧区改造，这里就有成功人士，当地本土成功人士，或者海归成功人士，有这种居住特点。在上海，很明显购买纯中心区域的人，很多都是香港和台湾的华人，以华人居多，外籍人、外国人，还是购买沿黄埔江，或者像开发区等区域。所以根据上海的经验来判断，我们觉得我们的北区改造客户群，应该讲是所谓高收入、高知识、高学历。

　　另外一个我想不出来，实际上对消费者人群来说是差不多的，只不过他原来有没有对这个地块的情结，一种购买的趋向性，或者说一种偏好，我觉得未来驱动购买梅江或者是老城厢。我认为这是个人消费者的偏好，没有太多的公式，或者是可以计算的。无非，我们现在在做老城厢和北面，无非可以唤起老天津人，对自己以前家园的一种留恋，所以我们做的品牌是经典，让他们觉得是以前的留恋、回归或者是成功，我们中国人经常讲衣锦还乡，我们是做这样的概念。我觉得南北各有各的优势，各有各的发展前途，各有各的客户群，我衷心祝愿南北共融共赢。

　　【主持人】：水晶城作为这么大的项目，是对高档人群的吸收，从花园洋房，到现在的蚂蚁工房，都是针对白领阶层来做的，水晶城跟其他的项目有什么不一样的地方吗？

　　【席彬】：有一首歌叫《风往北吹》，但是天津风往南吹已经好几年了，从我自己入行到现在，直接参与过的项目到现在差不多有4个。五六年前，天津市当时的市场，还处于一个相对比较初级的阶段，这几年的发展和变化，还是非常快的，从99年政府开始想做梅江，包括从2001年、2002年真正的梅江片区开始，梅江南片区和梅江片区，真正成为天津第一个比较成行的高档的大的片区，作为我个人来讲，我去年前年都是在外地做项目，也是天津人，偶然回来之后，看到老城厢这边的声音非常嘹亮，我自己本身在梅江，以前的20多年都是在老城厢附近，现在老城厢最大的特点大部分都是外地开发商，来做我们天津人最心脏的部分，或者意义最深刻的地方，从一个消费者或者一个从业人员角度来讲，这个地方可以做得很完美和漂亮，毕竟它是很多天津人记忆方面的东西，水晶城也好，整个的梅江片区也好，本身是一个新的片区，不存在拆迁的问题。在北方的城市，对于他们来说应该是比较稀缺的资源，包括水景资源，建筑和景观的配合，空气各个方面，都应该是具备的一定的自身的优势。水晶城的项目，刚才提到，无论梅江也好，水晶城也好，应该是在天津市场有了一定的知名度了，我关于项目的东西介绍得不会太多，我们项目进入收关的一年，现在推出的五期，刚才您提到的蚂蚁工房，蚂蚁工房本身也是万科，包括在上海的假如风景，都是相对做得比较成熟的产品，拿到天津来做，本身面积从57到107，应该是比较抢手的面积，精装修的小户型，我们万科做项目按，就是秉承着一种打造和谐社区的理念。我们发现一个很有意思的现象，以前梅江大部分的客户都是从天津的四面八方过来的，但是当销售五期的时候，我们大部分的客户或者说业主，一大部分是水晶城，包括周边像办到南湾等等一些相对比较成熟的老业主，我本身在这个区域里面自我衍生和繁殖，以前大部分是外来的客户。

　　基本上大致是这样一个情况。

　　【主持人】：看来大家对梅江也有一个梅江情结了。

　　【席彬】：因为做了这么多年了。在北方来讲这种环境和气侯，能有这种人文和自然阶段不错的片区确实不多。

　　【主持人】：今年大家都觉得是天津房地产迅速发展的一年。天津的快速路和地铁建设得特别快，您作为上海来的开发商，您觉得这个交通，包括轨道交通和陆地的交通，对于房地产开发的影响有多大，经过做静安这个项目，交通这块对项目的影响有多大？

　　【张小明】：我来回答主持人提的问题。一般来说，我们常规的讲，房地产的楼盘，交通就是它的生命线，是它的命脉。有这么一个比例，如果交通越发达，楼盘的地段价值就越高，有这么一个感觉。对天津而言，我刚才讲的是一个广义上的。对天津而言，天津现在在搞城市的基础建设，地铁、快速路，包括京津高速等等基础建设，一般来说，我还是说一般规律，能够沿着这些快速通道沿边的楼盘，都会得到不同的宣传空间，这是一个基本概念。对于我们静安的这个项目来讲，就没有受到这么多的影响。因为原来就在市中心，交通已经是四通八达，这些交通很便捷。我个人感觉，如果交通便捷的话，对梅江的消费者是一个非常大的福音。我想政府规划交通的同时，应该考虑到大的住宅区，居住人口比较多的城镇，这样就加快的城镇与城市之间的交通往返，这就缩短了时间，这是上海的做法。天津经过大规模拆迁以后，天津市中心的密度已经降低，有了新的高档楼盘上去以后，相对的居住面积总是大于以前的，以后的市中心的居住人口，不会达到原来那么拥挤的水平，因为居住空间是有限的，市中心就是本身的交通发达，城市基础建设和它的相关性，我认为还不是太密切，对新开发的区域比较有相关性，我个人的观点。

　　【主持人】：刚才张总说的新开发的区域交通，对它有影响。作为泰达城这部分，您怎么看交通对它的影响？

　　【杨泉】：李嘉诚早就说过，区域里面包含很多东西，这里面大家可以享受，大型的公建和基础的设施。休闲多功能不是单纯的睡床。这里有很多的功能和丰富的生活元素。交通还是区域里面最重要的一环，在美国30年代之后，很多美国人郊区化，到郊外的卫星城或者到很远的地方居住，就发现了一个问题，他们称之为反刍时间，大量的时间花在交通上，尤其是商务人士，没有办法和太太、孩子分享。说白了一点，区域还是区域。区域的一个特点，作为都市中心的一个东西，张总提到了，作为老城厢北部中心区，作为泰达城，河北大街，南门外大街，卫津路，贯穿了整个天津，京津塘高速20多分钟就可以到了。像地铁六号线在我们北部穿过。位于城市的中心，位于都市的核心，这些便利设施是非常丰富的，同样也为居住者带来了很多，不仅是经济上的，还包括人文上的一些关怀。谢谢！

　　【主持人】：刚才两位谈了北部的交通情况，北部作为一个老的城区，但是从梅江那面来讲，是新型的片区，新型片区有自己的特点，蚂蚁工房对交通应该是比较高的要求，您怎么看交通？

　　【席彬】：这个话题对我们这个项目来说，涉及得不是特别多。我是从2002年接触到这个片区，到现在差不多4年了，未来的发展趋势，我觉得还是比较理性的，或者说相对比较科学的。像大家也提到了，提前的路的规划，包括与外环线、机场和塘沽这个方面，路都是非常便利。

　　另一方面，刚才也提到，早些年风向南吹的气侯，上了友谊南路就感觉进了梅江这个大片区了，包括现在咱们在的地方，国展，包括市政府和酒店，距离很近。包括在友谊南路的家世界，还有已经成型的梅江片区的大型的shoppingmall这种商业，给社区内的居民生活带来了便利性，我觉得还是没有问题的。因为当时看到目前这种态势，我第一个联想到的就是，目前的差别还是比较大的，当时我去上海看这种大的片区，印象最深刻的就是古北，每个小区不是完全割裂的状态，还有生活的配套，真的是生活在一个非常方便的社区，就是比较惬意的大片区里面。我觉得交通应该是梅江一个最硬件的保证。

　　【主持人】：谢谢！可以说，几位的项目景观做得都很有特点，梅江那面是水景，您这边是河景，您那边也有自己的特色。我想请几位谈一下，水景和河景有哪些优势？天津人买房子特别注重水。

　　【席彬】：我们也有河，卫津河。简单谈一下，就水晶城这个项目来讲，梅江基本上我了解到的，凡是个项目都跟水沾边，当然水有大有小，有的很大看起来像海一样的。万科水晶城这个项目，曾经有一句广告语“在历史中建构未来”，这个项目跟周边的项目，有一个最大的区别，原来的工地，是天津的一个老的玻璃厂，我做这个项目的时候，有一个理念，就是在历史中建构未来，因为水晶城在这三年当中，很多天津本地的，包括外地的开发商都来参观过水晶城这个项目，因为这个项目无论是在天津来说，还是在万科集团来说，都是应该算是一个明星楼盘。我们在景观打造的过程当中，保留了很多原来的符号或者遗迹，比如像大家最了解的89棵原生态大树，包括铁轨和我们的会所，我们会所整个大的框架，就是原来老的玻璃厂的吊装车间。包括景观和水景也是从卫津河引入的。以前操作很多天津的项目也好，或者其他的项目也好，水多了有可能处理不好，到最后也变成一个害灾。这块我们也是下了很大的功夫，包括建筑，我们也是想复原天津人心目当中，对建筑的崇拜产品，就是小洋楼那种产品的感觉。

　　所以，整个水晶城在做景观和水景这块的时候，我们一直秉承的是在历史中建构未来，寻求天津人在一个新区居住的过程当中，还可以发现以前的历史或者记忆当中的点点滴滴。

　　【主持人】：谢谢。张总这边应该说作为南派的开发商，南派开发商和北派的开发商，大家认为最大的特点就是在景观建设上非常有创意，而且用心细致。您说说静安这个项目将来景观上的设计。

　　【张小明】：我们现在从上海的开发经验来说，越来越关注除了外立面、房型还有一个要素就是景观。就景观而言，我们的项目在老城厢，老城厢项目当中，比较结合我们天津市本身的自然地理的特点。天津是一个缺水的城市，广大的老百姓，还是比较喜欢那些口彩，有水，表示一种旺气。从这些角度来讲，如果在开发的楼盘景观小区里面，有些水景，我觉得这是一个很惬意的事情。应该是给广大的业主，提供了一个比较舒适的环境。考虑到天津自然地理条件情况，它蒸发量非常大，做大面积人工湖的话，实际上在老城厢有这样的规划，是2万平方米水面的人工湖，除了渗漏和蒸发，要不断的靠自来水补充进去，光靠自然的补水不够。所以，我们吸取了各家开发商基本的想法，我们的做法，大概有这样几点：

　　第一，我们请境外景观设计师给我们来做，我们请的是townhouse，是在世界排名第一第二的。我们境内现在设计得比较好的，感觉不多。

　　第二，我们在景观当中硬质景观和软质景观之间的相互关系。在南方，尤其在深圳、广州，主要是以绿化做景观的，到我们上海以后，绿化大概是70%，景观大概是30%。到了天津以后，我觉得硬质的景观大了一些，因为植被和可选的树种，包括四季花木的开放，受自然条件的限制，我们的主观想法就是把硬质景观再提高一个比例，软质景观再降低一点。无论怎么说，我们不能说造人工湖，要造一些水系，形成一个小的景观带，作为这么一个构思完成我们的小区。

　　【主持人】：谢谢张总。杨总这边是临河的，天津人把海河比作母亲河，您怎么运用这个河来做景观？

　　【杨泉】：正像我刚才跟大家说的，开发一个地块的时候，首先会研究地块的特性，泰达城按照我们泰达董事长归纳的四句话，叫做“天津起源，海河发光，两河之间，城市中心”。很重要的就是海河的发光，天津的起源，这儿有一个非常深厚的历史和人文景观。就像刚才说的，我们的地块被两河环绕，被称之为“天津的母亲河”??海河。正如泰晤士河是英国非常出名的河流，还有法国的塞纳河，这都是两个城市的母亲河，对于天津来讲，海河就相当于是塞纳河、泰晤士河。我到法国在河边漫步的时候，会看到很多很有味道的东西，比如河边绿树环绕，海边有非常浪漫的小酒吧等等，我很高兴我们现在看到，天津的海河改造，请到了一个非常著名的景观设计师，现在改造基本完成。海河改造有1500米长，我们配合政府建立了子牙河这个项目。我们尽量保留了很多树，建了5000平米左右的一些设施，这样的话，为整个泰达城提供了一种休闲、步行的天地。整个的设计，我们把河景，作为我们一个很重要的资源来使用，对设计师的要求很高，所以说在整个建筑单体设计的时候，在规划设计的时候，要求对我们的河景进行充分的保障，让大家自由的到海边去享受河景。另外一个，作为一个特殊的，不是一个自然的河景，有非常深厚的人文历史，如果在这里发挥人文历史的价值，这也是我们在开发的时候考虑到的。在子牙河这个地段，有一个入口，当时我们说要不然就把它拆了，要不然这个地块，它作为天津，我们老祖宗留下来的一个很不错的东西，我们把它留下来了，作为一个人文历史的景观点。还有一点，作为我们来讲，景观是为人服务的，它是为人交流也好，休闲也好的一个场地一个空间。所以说在这儿，我们也强调，我们的景观应该是多层次的，可进入的，它的用处不是看，是拿给业主享用，在这儿我们提供了子牙河休闲廊，还有我们的馆场以及其他景观，这是我们对绿化景观方面的一些考虑，谢谢主持人。

　　【主持人】：大家都知道片区对每一个开发商都是有好处的。因为北部片区现在有两位开发商，怎么样合作？大家怎么重新携手把天津的经济做热？

　　【杨泉】：其实关于这个区域，确实就像主持人说的，这儿有太多的起源或者历史的沉淀。在这儿原来一直都是作为天津都市的中心，一直存在着。可能在近代的时候有些衰落。但是我们也看到，在这里面发生了很多事，比方说，这是中国民族工业的摇篮，是北洋运动的发源地，都在这块上。在一个旧城或者一个旧的城市中心，经济的崛起是需要大量的投入和支持的，我们也很高兴看到，正如刚才我说，政府通过海河改造的三个节点，投入了800亿元的投资，是对这个地方经济强有力的支持，在这个支持当中，不单纯是一种住宅的概念，这个区域的概念是混合的，比如说像我们的老城厢或者说富力城，以我们的泰达城为例，政府考虑只有100万的住宅，其他60万都是公建，有写字楼、商业和五星级酒店。不仅是居住，是居住、工作、休闲、娱乐多功能生活，从人的舒适度来讲，我们回去不只是睡觉，我还可以享受更多的东西。从这个角度讲，我们觉得天津市政府对这块的投入应该来讲是非常好的，一个重金投入，第二个科学的规划，我相信这块地方，未来必然是天津的新的经济中心。这种现象在全国也是很少见的，这么大规模的地同期同建，而且这么好的规划和科学合理的布局。

　　【主持人】：张总您说说片区的这个概念。

　　【张小明】：片区的这个概念，实际上我们从房地产的一般规律来说，我比较羡慕梅江这块地，政府一次规划非常大，慢慢做，大家招商引资，各种投资商政府推出来，梅江一号二号三号地块。新区建设政府规划指导下，这样一个地块，主要是以政府指导为主的。我们现在这个片区，是由于我们国家历史上的问题，老百姓很久没有改善居住条件，现在改革开放20多年以后，政府有责任为老百姓的居住提高到一个新的水平，政府做的两点，就是成片的危房改造，这样的改造引来了泰达、富力城等等，才有这样的机会连成一片。政府不提供这些土地的话，我们只能零星开发了，不能连片，我觉得成片的概念，我认为这里起主导作用的还是政府，还有我们政府的规划部门。开发商只不过在这里比较弱势，是一种从属地位，我们觉得这个地方比较好，我们来开发。从开发商层面上来说，开发商有两种，一种就是梅江的选址，还有一种就是市中心的选址。市中心的选址，这个地段还是地段，我们就是买地段，比如说我们静安，进来就是看地段和市中心。没有任何一次说梅江不好，只不过我们的理念，我们做事情的习惯方法，我们觉得进入一片里面的其中一份，是这样的一种进入法。也有到梅江去的，考虑到企业一个长久的发展，追求一个长期效益，那种开发的思路实际上我们也有，在上海也这样做的。只不过到天津来以后，我们想先尝试一下，和这个城市结合得比较紧密一点而已。实际上这两种做法，对于开发商来说，都是没有什么可以指责的地方，我认为这是开发商的企业利益，和对社会效益的贡献，两者结合都是没有问题的。第三个，我觉得现在成片的概念，以后可能还会有更大的扩大。经过这几年的改造以后，梅江可能叫后梅江时代，我们的老城厢可能叫后老城厢时代，会这样延续下去的。比如说海河概念，还有一个影响发展的过程。关键就是看，这个成片的地方本身，是不是有一个实际增长，或者讲有没有爆发力，梅江现在就显示出爆发力，现在市中心我们刚刚开始做，富力城接力赛跑了第一棒，第二棒第三棒如果跑得下去，就说明这个区域有爆发力。这就是我个人的心得，谢谢。

　　【主持人】：南部区域是新兴区域，但是商业和生活配套，对于一个新兴区域来说非常重要，水晶城的开发已经进入后期了，您说说商业配套和生活配套情况，今后有没有打算几家联手做一些商业配套？

　　【席彬】：梅江南最早是在整体的规划基础之上，每个不同的开发商再进行操作。其中一个项目，就是半岛蓝湾，算是整个梅江南片区的启动区，每个开发商开发的时候，都考虑到这个问题，包括自己地块的开发，与周边项目开发的兼容性。水晶城这个项目自己来讲，我们在40万整个的项目当中，有2到3万平米的商业，比较集中的在小区的北路口，各有一个水晶街区，在小区的南侧和东侧，都有相应的不同配套。这种配套肯定是以生活便利性为主，包括小区的超市，大方便利，包括洗衣店等等。在梅江的蓝水那个区域，那是一个非常大的应该算是商业比较密集型的区域。包括未来的华夏经典，也是有一组很大的商业，再加上友谊南路的家世界，梅江到目前来说，商业配套应该是比较能够适应于真正居住在这个区域里面的需求，而且这个我觉得是一种市场规律，因为整个梅江是从白纸开始做的，不同的小区开始成熟，很多的商业配套和商家都看好了这个区域的餐饮、洗染、洗车、宠物医院等等等等，这种富人该享受到的生活配套性的东西，应该是应有尽有，应该是这样。

　　【主持人】：谢谢！我接着张总的话题，刚才张总谈了一下梅江这个区域，现在大家交换一下，北部的评价南部的项目，南部评价北部的项目。

　　【张小明】：我首先讲一下。梅江区域如果作为一个开发商，考察天津楼盘必须要去的一块地方。是我们开发商的教室和样板地。

　　【主持人】：您都去过梅江区域的哪几个项目？

　　【张小明】：水晶城我去过三次了。我们陪客人来到天津来，给他们看水晶城，为什么带他们看水晶城，实际上我对万科是非常熟悉的，给他看万科的水晶城，我觉得这个项目和它以前在深圳、上海做的手法不一样，能够把这种老洋房的概念做出来，而且名字起得这么好，我觉得这是我们房地产里面一个比较成功的案例。我们在里面也能感悟出来许多房地产开发的原理。

　　所以，我到梅江水晶城，我觉得南面这块区域有它的活力，也有它的亮点楼盘。如果一个区域很大，没有亮点楼盘，我觉得不生动，而且亮点的楼盘可以说，我就感觉对南部的评价，就觉得像水晶城这样的亮点楼盘少了点，如果再来一两个或者三个的话，那我们就觉得确实做得好。我不是贬低其他的开发商，我觉得应该像水晶城这样多出精品，我们作为北方的万科，万科实际上是全国的万科，包括其他开发商，应该多打造一些精品，反馈给社会、贡献给社会。谢谢！

　　【主持人】：我先打断一下。席总认同张总的看法吗？

　　【席彬】：感谢几位老总对我们的认可，谢谢！比较同意。

　　【杨泉】：正如张总所说，我带客人到梅江南，必去万科水晶城。

　　【主持人】：几次？

　　【杨泉】：03年到现在，每年都去三四次，确实很棒。梅江南这个区域，真是一个非常好的生态自然的区域，我们来看到这片洼地，政府大梅江的规划，是非常舒服的一个生态景观区域。我觉得作为人来讲，有不同的阶段性和不同的需求。现在北京我们很多的客户，同时拥有好几套房子，在一段时间他会在这儿住，其他的时间他会住另外一个地方。其实区域没有好坏之分，区域都有自己的特色，对于客户来讲，尤其是高端客户群，我在这儿居住在那儿居住，视自己的心情和习惯决定。所以说梅江最大的特点，生态、自然。从项目来讲，水晶城也做得非常好，梅江包括其他的开发商，我觉得都做得非常棒。谢谢！

　　【主持人】：谢谢。请席总说说。

　　【席彬】：感谢两位同仁，两位老总对我们项目的认可。

　　【主持人】：您来评价一下北方的项目和北部的开发商。

　　【席彬】：北部开发的项目和梅江相比，还是不同阶段的。目前就产品或者说某个项目来评点的话，可能为时过早。我记忆当中三位，当中我是天津人，其他两位都不是。我刚刚进入这个行业的时候，包括在全国和其他地方看了之后，我觉得天津有一个特别怪的现象，我跟很多朋友讲过，我说你看天津很奇怪，很多城市有一条母亲河，或者说贯穿整个城市的河流的城市，在全球来讲都不多。刚才杨总讲，过去到巴黎看塞纳河。但是海河周边的天津，尤其在这个行业当中开始发展这几年，并不是人们关注的焦点，这是比较怪的第一点。第二点，今天我们三位都在一起，就是天津人最核心的片区，也是在房地产发展过程当中，一直被人们忽略的，就是老城厢。我童年的记忆就在那儿附近，小时候像南市等等，真是天津市最天津市的地方，因为本身天津市是四个直辖市之一，过去是三大直辖市，上海??海派文化；北京??官文化；天津就是??民文化，市井的民文化。天津在全国城市比较有名的都是相声等等一些民俗的东西，而这些东西都在老城厢地区。

　　到今天，随着天津的经济发展，差不多有一年，将近两年的时间，像富力城和静安等等这些外地的大开发商，进入这个片区，这也是我们做房地产成文的游戏规则，一般难啃的骨头都是外地的开发商来啃。另一方面，你敢到异地去做这样的项目，相信这样的开发商自身的操作能力是毋庸置疑的。房地产行业区域性还是很强的，为什么跨城市在另外的区域做这样的项目，我们作为一个外地开发商，我们的选择，我觉得这一点是非常明智的，心灵当中最敏感的东西，进行对接和碰撞，还是有这种需求的。城市物质基础决定上层建筑，当物质基础经济发展到一定层面的时候，城市的文化和一些传统性的东西是要恢复的。我在外地的时候，包括上海、西南，很多人跟我提到泰达城。提到这个话题，我为什么能滔滔不绝，我作为一个天津人，他可能作为跳出本身行业的束缚，来看这两个区域的一种情结，一种天津人的情结。现在实际的销售情况，我觉得挺好，我们都是同行业，我觉得未来的前景肯定是没有问题。谢谢！

　　【主持人】：谢谢席总，他一直强调北部的情结，老城厢的情结，泰达的情结。现在各个区域，开发商在开发自己的项目，但是开发当中产品的雷同性比较多，像梅江那个区域，我知道有很多开发商，产品同质化比较严重。北部区域正在开发阶段，怎么样避免产品的同质化是非常关键的问题，几位开发商私下里有没有交流？先从杨总这儿来说吧。

　　【杨泉】：现在说产品的同质性。

　　首先，不是开发商心里面愿意的。因为政府的容积率摆在那儿。第二个从现阶段来讲，我们天津市场上，是户型户型，还是户型，这也是天津的一个特色。可能不像上海或者是北京或者是广州、深圳这样的城市，其实天津普遍的换房，也就三次以下，从单位上分的房，比方说，我从科员升到科长，那种房子是没有个性的，都是规模化工业生产的作品，从那种房子里面搬到商品房，算是我们房地产对中国住宅建设的一次革命或贡献吧，这个时候有了这么一个，原来可能没有个性，阴暗，没有私密性，到了商品房之后有了阳光、绿地和自己的私秘空间，这是个性的解放。在这个过程当中，可能这个时候，再进化到现在这个阶段，换房次数越多，可能就会追求我的房子跟别人的房子会不会一样，刚才说的两个限制，一个是容积率限制，一个是市场上对户型的追求，导致了很多开发商，在做房子的时候，很多单体都差不多。他们开玩笑，如果说没有门牌号码，都不知道自己住哪儿。作为我们的开发商来讲，我们一直在努力，正如刚才大家所讲的，我们都立足从这个地块的特色出发，从它的自然的、文化的、历史角度出发，尽可能去塑造它的本质的特点，这是根本上的不同。比方说我们要做都市住宅，我们可能要做的就是一个国际化的都市的，像刚才我说的，世界的、未来的、天津的，要考虑到这三个方面。从单体来讲，从外立面来讲，包括整个小区的规划来讲，水晶城给人一种温馨的感觉，这样非常好的舒适的静谧的感觉。而我们可能追求的是另外一种感觉，静安可能追求的又是另外一种感觉。我的房子也好，户型也好，单体也好，规划里面的景观也好，小品也好，我们万通卖的是生活，房子是送给你的，也就是通过建筑师对空间的营造，以及和软件等等各种服务，包括物业和配套的各种方面服务的营造，让你在那儿有不同的生活感受，我相信，尽管现在大规模开发商，都处于大规模的建设阶段。但是我相信，开发商会越来越像国外一样，会重视这个城市的多元性和人性本身需要的多元性，提供不同的产品，我相信这是一个趋势。

　　【主持人】：张总，您也谈一下吧。

　　【张小明】：我谈谈我个人的观点。房屋的趋同性。我很同意杨先生说的。

　　首先，我们在建房子的时候，有规划的方面，比如说国家的容积率，住宅的高度等等，土地出让楼盘，出让不做足了，开发商的利益要受损失。所以趋同性主要是规划的参数的指标都做到底了，没有容积率的弹性，也没有面宽，板厚，有很多参数都是政府规定的，我没有说政府的意思，这些都是政府的规定，不是我们开发商所能为的。开发商做方案的时候，操作空间就非常小了。规划是非常痛苦的，要把房型搞好，要把面积做出来，要达到容积率，实际上心血花得非常大，政府报批啊，同意不同意啊等等。批是一条线批的，比它长得高的一刀切。

  第二个特点，就是消费者群体的特点，消费者有各个地域的消费者，他们对房屋面积的认可，比如说我们摸了一下天津市场，感觉天津市场的消费者对户型的要求，要比我们上海市场，大概要小掉15到20平米。比如说我们认为舒适型的，认为140平米是应该买的住宅，到天津可能就是120平米。这怎么理解，我觉得就像消费者买彩电一样，有的人喜欢14寸的，实际上彩电越大越好，但是你的消费水准没有那么高，但是只好提供20寸到25寸的彩电。如果我们还提供12寸14寸的彩电，就是跟着老百姓的消费走了，没有引领消费这个概念。因为房地产这个产品，实际上也是在引领消费，提供给人一个居住的理念和生活。所以我觉得这方面，是这样的趋同性，就是市场认可的趋同性。所以趋同性是大的潮流，但是你仔细去看，每个楼盘都有每个楼盘设计师，出于哪个设计师，处于哪个营销团队和品牌公司，肯定有不同，包括景观和颜色，其他发展商跟着它学习也未必学得一样。这是它的不同性，是没有这么精确的能够仿造一个东西，因为它毕竟是从方案到规划，再到施工图，再到实施，实际上里面有一整套的工程技术的含量在里面，不是拍了两张外立面照就可以造出来的，我们想学水晶城，到现在也学不来，他们有他们企业的核心机密在里面。开发商是多样性的，房屋肯定是多样性的。这就是我们个人的观点。

　　【主持人】：我们知道万科在提倡，像造汽车一样造房子，汽车的每个零件都是造好的，非常精密，应该是相同的，万科内部的房子，比如花园洋房。但是每个项目不一样，水晶城也是花园洋房和假日风景等等比起来，水晶城花园洋房有什么特点？

　　【席彬】：天津万科集团在做这种产品的三个项目，包括像东丽湖、假日和水晶城。水晶城洋房的最大特点，第一是比较早，是我们万科集团专利产品在天津的第一个落地。当时在做这个产品的时候，我们也投入了很多精力，产品本身以外的一些精力，我刚才也提到，怎么能够和这个城市的人，所钟爱的低层低密度的小洋楼的情结和建筑符号相吻合。而不见得我是一个洋楼，是低高低密度就完了，包括像我们那种登阶入室，包括小错层那种感觉，点点滴滴等等，都是当时我们自己内部吃螃蟹。这种理念本身也是在复制，本身房地产也是一种产业化，更多的向大宗消费品产业化的做房子，这也是王石提出来的非常大的设想，也是万科在第三个十年的发展方向，包括我们很多专业，希望跟市场上的专业公司进行合作，这些方面都是我们在第三个十年发展的方向。

　　【主持人】：谢谢。这个论坛已经接近尾声了，最后一个问题，三位分别回答，开发商不但是开发一个项目，同时也在承担一个城市建设者的角色，将来这个城市是什么样子的，可能就是由开发商建筑的项目决定的，大家怎么看自己的这个角色？

　　【席彬】：这个题有点大。我们就斗胆说一下吧。我觉得我比另外两个老总的期盼更强一点，因为未来很长一段时间，我肯定在这个城市，因为房地产行业跟其他行业有很大的差异化，房地产行业的人跟其他行业的人的区别就是走过的地方特别多，看过的建筑特别多，建筑是最能代表一个地区人们的审美、历史等等这些方面的一种符号，浓缩后的符号。

　　所以我觉得，我真的希望，天津这个城市能够发展得越来越漂亮，让天津人出去之后，走到全国各地，可以引以为豪，说我们天津就梅江，海河越来越漂亮，简单说这么几句。

　　【张小明】：我谢谢主持人给我这么一个题目。我觉得从个人来说，作为天津城市建设者，我个人感觉是非常自豪的，我们进入天津的时候，感觉天津这个城市正在发生变化。应该说是一年半以前，这个城市，我们感觉它会发生很大的变化，我们愿意从开始发生变化到很大的变化这个过程当中，充当其中的建设者这么一个角色。我感觉天津现在的变化，作为一个城市的建设者，最主要的对我们企业来说，最主要的，就是把自己的楼盘做好，把业主服务好，让它能够对企业产生经济效益，对社会产生社会效益，他就是我作为一个合格的城市建设者，最起码应该起到的责任。以后在天津这个城市建设越来越美丽的情况之下，将来后来人，年轻人说我们老城厢的产品如何如何，我就觉得很自豪，谢谢！

　　【杨泉】：怎么说呢？有一句话，民族的才是世界的。实际上，我们觉得天津的才是世界的。我去了一些地方，我们感觉一个地方之所以成为一个地方，其实因为它跟别的地方不同，天津就有天津的特色。只有你自己有了特色之后，你才能被别人记得。就我们来讲，我们在这里边，三岔河口天津起源，原来路两边可能是运盐的，过程是手工业者等等，一条路，两边的树，几百年，也跟天津一样有这么长的历史，必然有它独特的地方。如果两边发生了变化，承载着很多的东西，这就是它的独特之处。也就是说我们规划的时候，考虑到这个独特之处，我们应该进行传承，也强调一点，我们在进行城市建设当中，或者在进行房地产开发的时候，不是推倒重建，为了传承，不是为了复古，我们更重要的是传承无形的文化和内容。比如说就像我，城市中心的道路，两边农业时代可能卖粮食，到了手工业时代敲敲打打，到工业时代可能就是一些大的电解厂，到了现在天津的城市，已经变化为一种国际化的大都市，港口城市，北方的经济中心。可能原来是第二产业的工业化为主，大家伙可能更多是机器，休息的时候可能就回家了，现在第三产业发展了，人们需要的生活方式已经不再是原来工业化时代的方式了，我回家睡觉，不需要太多的交流。现在是创意经济，大伙儿需要交流和碰撞，在这个时候，同样是这条街，同样是那样一棵树，同样是在都市中心，但是都市中心两边的建筑物里面，功能和形式就变了，原来可能是生产厂家，现在可能就变成美容美发，也可能是书吧，也可能是咖啡吧，大家可以碰撞，发挥更大的冲击力的东西。

　　回到刚才所说的，民族的才是世界的，天津才是世界的。天津的才是未来的。我们在这儿，我们的思想要保留传承这种文化，但不是复古，只有这种传承进步，我们天津才能真正成为世界的，我们的开发商才能真正提供一种有文化的，国际的，也都市感的或者有品位的一个产品。谢谢。

　　【主持人】：谢谢三位今天光临我们的直播间，希望三位的项目将来都成为我们天津人的自豪，谢谢！