产业应关注刚需阶层
　　
　　国家现在倡导的是“9073”养老服务格局，即90%的老人在家养老，7%的老年人依靠社区养老，3%的老人依靠机构养老。但实际上全国有500万张床位，只有300万老人居住，也就是3%的机构养老实际上只实现了1.5%左右。
　　
　　那么机构养老的潜在需求有多少？这个行业和专家有一个共识，就是机构养老应该面向刚性需求。刚需阶层有多少？根据统计，目前失能老人四千万，失智老人六百到八百万，空巢老人一亿左右，这些都是刚需阶层，排除三者间的重叠部分，有刚性需求的老年人会占到老年总人口的25%，而现在入住的是300万，占到刚需阶层不足10%。
　　
　　从机构建设的硬件投资看，现在有500万张床位，按照9073政策和人均1000万的人口递增，到2020年养老床位的缺口将达400万张，以20万元一张床位的硬件投入计算的话，总共是8000亿，也就是说平均每年要投入1000亿。
　　
　　到了2020年，刚需阶层肯定比现在的5000万要多，即便9073目标达到了，入住的老人也不到1000万，那剩下的老人怎么办？因此，养老机构并不代表整个养老产业，从硬件投资角度讲，以后为剩下的老人建设的可能会是一些新建的适老化住宅和社区改造。
　　
　　在软件方面，现在的5000万刚需阶层，不管是住在养老机构还是住在家里都需要养老服务，而这个服务如果按照两万元计算，那就是每年一万亿。
　　
　　养老的人力成本在上涨，行业如何应对人力短缺问题，养老服务业应该如何展开？在养老供给方面，我认为应该有四个支持，即政策的支持，金融的支持，人才的储备和产业配套。
　　
　　公办民营将是养老机构发展的大趋势
　　
　　从商业逻辑角度怎么看待养老机构、养老地产及全龄化社区？
　　
　　首先是养老机构，从商业角度来看，第一是机构养老的客群定位，前面提到5000万的老人现在只消化了不到6%，这个阶层就是潜在的人群。而现在的养老机构不做刚需做健康产业，这是本末倒置，刚需中的刚需就是失能失智老人，所以未来机构的主要方向应该是护理员。因此未来养老的客群定位就是做刚需，做护理院。
　　
　　第二是养老机构的区位选择。目前住在养老机构的老人平均年龄85岁，住在健康社区（CCRC）的大概是75岁。我们的机构面对的是失能的，平均年龄为85岁的老年群体，所以它的选址肯定是在市内，家的附近。
　　
　　第三是规模，参照国内国外的经验意见，养老机构普遍的规模应该是200到250张床，500平米左右。
　　
　　第四是成本构成。以北京为例，一家中等偏上的养老机构单人收费在8000元左右，在这样的情况下，入住率是比较高的。在8000元的成本构成中，应该是房租成本占30%，人力成本将近一半，其他还有能源成本、耗材等其他成本费用。
　　
　　作为养老机构，可以参照现在幼儿园的做法，政府把指标放到整个提心中，在挂牌的时候，随着土地作为附属指标，卖地的时候就加入这个指标体系，这样的话开发商会无偿待见这样一个养老机构的硬件设施，建成验收后交给民政部门，民政部门再通过市场招标的方式，请轻资产的单位公办民营。
　　
　　例如汇晨养老机构就是北京第一个做公办民营的，它轻重资产分离，政府投资建设硬件设施，民营资本做软件服务。这是今后的一个方向，政府的参与是养老机构可以低成本甚至零成本获得硬件设施的重要可能。
　　
　　另一方面，在养老产业中，轻重资产分离是非常重要的逻辑。这样一方面是对于重资产投资人的风险回避，因为风险和运营风险混在一起时，下判断非常难。对于重资产投资人来讲，他只应该考虑投资风险，而不要关注运营风险。此外，轻重资产分离也便于将来的资产证券化，等政府思路转变时，公办民营的模式也可能会大力推进。