兵者，诡道也。凡战者，以正合，以奇胜，数千年以降，老祖宗孙子的教诲放在今天的深圳楼市仍然出奇适用。临近年底，在楼盘回款压力、银行还贷压力、工程队和服务商的结账压力、同类楼盘竞争压力、年终业绩盘点压力、上市公司报表压力、明年经济不景气压力重重重压之下，一场用尽正合奇胜之法，席卷全深圳楼市的销售混战正在上演。

    从堂而皇之的低价开盘、大幅折扣、巨大优惠，到公开团购、垫首付、半价购房，再到遮遮掩掩的私下打折、秘密团购，到像买大白菜一样议价、和大型企业私下优惠团购，商场如战场，严重缩水的楼市购买力蛋糕就那么大，在售楼盘那么多，怎么分当然是各凭手段。新的、旧的营销方式纷纷登场，深圳楼市赖以扬名全国的创新精神也再度得到发扬。

    明战之实战派

    开盘折扣大增

    折扣方式分为几个阶段，首先是硬挺着不降价，认为挺一挺市场很快就会转暖，随后发现走势越来越低迷，开始遮遮掩掩地推出特价房，进入下半年后，特价、打折、低价入市的楼盘越来越多，前期业主维权事件也见怪不怪后，不少暗地里的折扣开始被摆上前台。10月以来，国家的救市政策提供了一个开发商盼望已久的出货机会，可谓机不可失、时不再来，很多开发商抓住时机推盘，更是增大了优惠和折扣的力度。如今新盘开盘，有大幅折扣不是新闻，没有大幅折扣才是新闻。

    典型代表

    近期已入市或将要入市的楼盘，在折扣上都很大方。宝安西乡翠景居B栋，该批单位预交2万元可抵消8万房款，均价6400元/平方米。招商依山郡三期开盘9.5折，两房3万抵5万，三房、四房3万抵7万。富通城五期加推16栋，有5000抵5万的优惠活动。万象天成均价6500元/平方米，开盘当天有9.8×9.8×9.7折的优惠，购买一房总价减1万，两房减2万，三房和四房分别可减3万、4万，水晶卡客户还能额外优惠1万。

    开发商帮垫首付

    垫首付同样不是一个新东西，早几年前深圳就出现过，这种方式能够大幅降低购房者首付门槛，不过对月供能力提出了更高要求，同时还放大了银行的风险，因为购房者选择断供时资产损失很小。今年上半年，深圳宝安、龙岗曾经出现过两例垫首付楼盘，不过随后被叫停。如今，垫首付现象再现深圳楼市。

    典型代表

    位于梅林关口的该楼盘均价1.2万元/平方米，主力户型是45-60平方米一房、两房。开展一个“投资套餐”的优惠活动后，参加“投资组合”的单位单价9000多元/平方米，同时，如果已经在该楼盘购买了三套房，第四套房可以享受首付一成的待遇，另外一成首付开发商先垫付给银行，等楼盘入伙时买家再向开发商支付已垫付的一成首付。这样一来，最低首付便只要4万元多元。

    暗战之怕光派

    豪宅私下大幅打折

    相对而言，豪宅今年的日子比普通住宅要更好过一点，今年的调整中，市场对普通住宅开盘销售一两成的低迷习以为常，也习惯了豪宅开盘售出七八成的逆势火热。但是，豪宅的热销也建立在购买者的强劲购买力和自身定价合理的基础上，当金融海啸席卷而来，同时整个市场的估值中枢不断下降时，曾经高高在上坚挺的豪宅也不得不降价出货，于是有了星河丹堤降价，有了华侨城内的某豪宅打7折。这一降，对前期业主而言就是百来万乃至数百万的浮亏，所以豪宅跳水大多会选择暗降，大张旗鼓的广告是不会有的，一般是中介带客上门现场谈价。

    典型代表

    在梅林关口的星河丹堤是年底豪宅打折出货的典型，该社区有山有水，距离福田中心区也比较近，是深圳知名的豪宅社区，高层的价格最低也要21000元/平方米，均价近3万元/平方米。而且，在此前的一年多调整中，价格一直非常坚挺。结果，到了年底，星河丹堤开始推2栋特价房，采取的是中介推介，带客上门的方式。虽然特价房位置和景观稍差，但降价幅度很大，两房特价12000元/平方米起，降幅超过四成。

    能像买菜般议价

    “你们楼盘价格是不是××××元/平方米？”“差不多，这是均价，我们还有其它折扣和优惠。”“最低能打几折？”“这个电话里不好说，要到现场来谈，有诚意的客户可以很优惠。”从龙岗到宝安到南山，上述对话在深圳很多楼盘售楼处不断上演。现在，买房子就像买大白菜一样，可以讨价还价，只要想买房，价格可以慢慢谈。在网络上看到的价格、开发商对外宣称的楼价，和实际的成交价很可能是两回事。当然，这对于熟悉行情、砍价能力强的买家可能是好消息，对于另一些购房者，则可能加重他们的疑虑。

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