上海长寿商业广场股权交易尘埃落定，黑石施计压价收购。

    10月27日,卓越金融(00727 HK,下称“卓越”)在公告中披露,黑石集团以5.367亿元人民币,低于原收购价1亿多元获得上海长寿商业广场95%的股权。

    与此同时,黑石还将偿还该项目老东家留下的贷款本金的95%,即4.1325亿元,也就是说,黑石此次收购长寿商业广场的总代价约为9.5亿元。

    公告称,降价出售的原因除了这一物业最终核定面积及车位均少于原先承诺的数量外,最近全球金融及投资市场的衰退也是主要因素。

    事实上,黑石是上演了一出超压低价格的好戏。

    谈判策略

    早在6月15日晚,卓越在香港发布公告,以人民币6.255亿元将长寿商业广场90%的权益出售给黑石,加上该项目公司峻领德高在上海银行的8项抵押贷款以及一些相关流动资金融资??预计峻领德高未偿还的银行贷款本金还有4.35亿元。

    换言之,黑石当时计划收购长寿商业广场90%股权,除付出现金代价外,还要加上未还贷款本金的90%,约3.915亿元,所以,实际收购总额将达10.17亿元。

    8月初的全球金融风暴,美国五大投行关门三家,让黑石不得不考虑,如此高的价格收购,是否合算。

    10月13日,香港《南华早报》首先报道“黑石可能放弃交易”。当日,卓越发布澄清公告称,其与黑石就长寿商业广场的交易并未终止或作废,并表示双方正展开磋商,“以便出售更多项目公司股权予黑石,同时将双方的合作结束日期调整至今年的10月31日或之前。”

    在一位接近黑石的人士看来,这些完全是一个商业策略。

    黑石利用谈判技巧,先是放出传言可能放弃长寿商业广场的项目,给卓越方面造成心理压力,试探卓越是否急于出手,而卓越的急于澄清,使黑石得到了肯定的答复。

    卓越在公告中补充说明称,最终交易所涉及的物业建筑面积及停车位的数量较之前的协议有所下调,因而交易金额也会有所下调??根据原先双方的协议估算,如果按照交易面积计算的单价不变,且双方交易的项目公司股份仍然是90%的话,实际交易面积下调后的交易价应该从之前协议的6.255亿元降至5.641亿元。

    此次交易过程中,涉及的股权已从之前的90%转变成了95%,也就是说,黑石若想多增持5%的长寿商业广场项目公司股份,如果之前的协议单价不变,交易的现金部分总价应该是5.95亿元。与此同时,黑石需为该项目公司偿还的贷款本金,也从之前的90%份额上升至95%,即从原来的3.915亿元上升至4.1325亿元。这意味着,如按原协议价格,交易总额将高出约8000万元。

    双赢的结局

    目前,长寿商业广场的外立面工程已经基本结束,配有大屏幕的大面积玻璃幕墙显得十分时尚。

    虽然,卓越看似低价抛售长寿商业广场项目,但是,卓越还是获得较大的利益。2006年9月,马来西亚云顶集团旗下的卓越金融,通过旗下的全资附属公司卓越地产,仅以510.6万元收购了一家名为“富域”公司的全部股权。而富域早已通过其附属公司德高,斥资4.62亿元,从强生集团手上收购了长寿商业广场北座及南座裙房物业(裙房商场上的建筑是早已售罄的住宅楼盘日月星辰（查看地图）)。

    卓越收购时,世纪联华等商家宣告“撤离”。卓越金融曾发公告宣示决心,“将长寿商业广场作长期投资用途,为公司产生长期租金收入。”2年后,改造工程尚未完全完工,长寿商业广场还没来得及重新开张,卓越就已经以成倍溢价卖给了黑石。

    分析人士认为,虽然,黑石以9.5亿元高价收购了长寿商业广场,但是之前卓越以1.25亿元的资金进行了重新装修,并重新包装入市,因此黑石可以赚取租金升值的钱。另外长寿商业广场处于的地段是次中心,周边配套齐全,高档楼盘林立,周边有一定的消费人群,这个楼盘经营起来,还会有升值的空间。