观点地产网讯：3月25日，穆迪投资者服务公司对越秀地产股份有限公司发布评级报告。报告称，2013年利润率大幅下跌已削弱其财务状况，进而削弱其Baa3公司家族评级和高级无抵押债务评级的缓冲空间。

　　但是，该公司2013年的运营业绩基本符合穆迪预期。

　　穆迪助理副总裁/分析师梁镇邦分析称：“越秀地产的利润率从2012年的47.5%大幅降至2013年的28.9%，幅度高于穆迪预期。因此，虽然收入同比大幅增长75%，但利息覆盖率依然疲弱，只有2倍。”

　　虽然利润率的下降符合整体行业趋势，但降幅对越秀地产具有负面的信用影响。2013年和2012年调整后EBITDA/利息比率分别为2倍左右和1.7倍，相对于其评级水平而言属于疲弱。由于收入预计会稳定增长，未来12-18个月其利息覆盖率可能会改善至2.5倍左右。

　　对此，穆迪预计越秀地产的利润率会逐步改善，原因是公司会确认平均售价较高的房地产的销售额，其中包括不同的产品组合。梁镇邦表示：“越秀地产不断增加的经常性租金收入可在一定程度上缓解其疲弱的利息覆盖率。”

　　此外，穆迪还估计越秀地产经常性EBITDA/利息比率从2012年的0.3倍以下改善至2013年的0.35倍左右，原因是归属于越秀房地产投资信托基金(越秀房产基金，Baa2/稳定)的EBITDA贡献增加，越秀地产持有越秀房产基金的35.69%股权。

　　穆迪报告还显示，越秀地产已举债为土地收购和建设支出提供资金，其总债务从2012年底的人民币201亿元升至2013年底的人民币239亿元。因此其调整后债务/资本值从46.1%升至48.3%左右。调整后净债务/资本比率升幅更大，从37.5%升至43.3%左右，原因现金结余从人民币93亿元降至人民币84亿元。

　　对于越秀地产2013年销售业绩，穆迪称，销售业绩亦符合穆迪预期，但其增长率低于受评同业的平均水平。2013年合约销售额达到人民币146亿元，同比增长19%左右。2014年1月和2月的合约销售额亦同比下跌22%。

　　因此，如果该公司未能实现其销售目标，将导致其增加债务水平来为持续的建设支出和土地收购款项提供资金，未来6-12个月其评级就可能会进一步受压。

　　最后，假如发生以下情况，越秀地产就可能会产生评级下调压力：(1)未能实现销售增长或满足销售目标；及/或(2)经常性EBITDA/利息比率降至历史水平以下；(3)由于销售疲弱，进行激进的土地收购，或无法通过越秀房地产投资信托基金将资产变现，导致流动性状况转弱；及(4)有证据显示母公司广州越秀集团有限公司的支持度下降。